Del diseño a la entrega: una ruta planificada
Hoy en día, los proyectos de construcción no se limitan a cumplir con criterios estéticos o funcionales; la seguridad humana y la protección contra incendios son componentes estratégicos y determinantes desde el inicio. Los ingenieros, arquitectos y especialistas en protección contra incendios analizan cada espacio y cada actividad que tendrá lugar en la edificación, evaluando riesgos potenciales, clasificaciones de ocupación y niveles de peligro específicos.
Desde la fase de diseño se determina qué sistemas instalar: rociadores automáticos, bombas contra incendios, alarmas, sistemas de detección de humo, iluminación de emergencia, señalización de rutas de evacuación y puertas cortafuego, entre otros. Estos sistemas se seleccionan en función de la ocupación del edificio, la cantidad de personas que albergará y los riesgos específicos de cada área. Tal y como lo establece el capítulo 6 del Código de Seguridad Humana, NFPA 101.
Posteriormente, se gestionan los permisos de construcción y se inicia la obra. Durante la ejecución, pueden surgir modificaciones en los planos o ajustes de los sistemas proyectados debido a cambios en el diseño o en las condiciones de obra. Cada cambio debe registrarse y documentarse para mantener la trazabilidad, pero en la práctica, este paso a menudo se descuida. Finalmente, llega la tan esperada entrega del edificio al propietario, un momento que generalmente se percibe como el cierre del proyecto.
Sin embargo, la entrega marca en realidad el inicio de la verdadera responsabilidad: la operación y el mantenimiento de los sistemas de protección contra incendios.
La etapa olvidada: cuando el edificio ya está ocupado
Diversas inspecciones posteriores a la entrega revelan un patrón preocupante: la información crítica sobre los sistemas contra incendios suele estar incompleta o dispersa. Esto incluye planos “as-built”, memorias de cálculo, fichas técnicas de los equipos, reportes de pruebas de aceptación y certificados de materiales. La falta de documentación formal genera vacíos que afectan la correcta operación de los sistemas.
Un ejemplo común: en un edificio industrial se detectó que las válvulas de una red de rociadores automáticos habían sido reemplazadas durante la construcción, pero el cambio nunca fue registrado en los planos finales. Cuando se realizó la primera prueba de funcionamiento, los técnicos encontraron que la bomba no abastecía uniformemente todas las áreas, lo que comprometía la protección de varias zonas de riesgo. Situaciones como ésta podrían evitarse si se implementara un comisionamiento adecuado desde la obra.
La etapa de ocupación es crítica: los sistemas instalados deben estar listos para actuar en cualquier emergencia. La negligencia en este punto puede tener consecuencias graves, no solo económicas sino sobre todo humanas.
El desconocimiento: un enemigo silencioso
En muchos casos, el personal encargado de la operación de los edificios desconoce los requerimientos mínimos de mantenimiento. Existe la percepción de que los sistemas funcionan automáticamente, pero la realidad es que requieren inspección, prueba y mantenimiento constante.
Algunos ejemplos claros:
- Luminarias de emergencia: deben revisarse mensualmente para asegurar que la batería esté operativa y que la luz cumpla su función en caso de corte de energía. Tal y como se indica en el punto 7.9.3.1.2 (4) del Código de Seguridad Humana, NFPA 101 (versión 2021).
- Rociadores automáticos: requieren inspecciones anuales para verificar válvulas, presión y obstrucciones. Tal y como se establece en el numeral 5.2.1.1 de la NFPA 25, Norma para la inspección, prueba y mantenimiento de sistemas de protección contra incendios a base de agua (versión 2026).
- Puertas cortafuego: deben inspeccionarse de forma anual donde se verifiquen aspectos como: la puerta debe cerrarse correctamente y mantener su integridad; cualquier falla puede comprometer la compartimentación y el control del fuego. Tal y como señala el numeral 5.2.4.1 de la NFPA 80, Norma para puertas cortafuego y ventanas cortafuego (versión 2025).
- Bombas contra incendios: necesitan pruebas semanales bajo carga para garantizar que funcionen en condiciones reales, de acuerdo con lo establecido por el fabricante, dependiendo del tipo de bomba y lo referido en la NFPA 25, Norma para la inspección, prueba y mantenimiento de sistemas de protección contra incendios a base de agua.
- Sistema de detección y alarma de incendios: requieren inspección y verificación periódica para detectar a tiempo cualquier inicio de fuego. La NFPA 72, Código de Alarmas de Incendios (versión 2025), en la tabla 14.3.1 establece que anualmente deben inspeccionarse todos los componentes del sistema, asegurando que no existan cambios que afecten el rendimiento del sistema; si hay modificaciones en el edificio, cambios de ocupación, cambios en las condiciones ambientales, entre otras consideraciones que puedan afectar el funcionamiento en caso de emergencia.
La falta de atención a estos elementos convierte un sistema avanzado en un instrumento ineficaz. Los equipos más sofisticados del mercado son inútiles si no reciben el cuidado y la supervisión que demandan.
Cómo evitarlo: comisionamiento desde la construcción
Una de las estrategias más efectivas para garantizar que los sistemas funcionen es implementar comisionamiento desde la etapa de obra. Este proceso implica:
- Verificar que cada equipo cumpla con los planos y las especificaciones técnicas.
- Realizar y documentar pruebas de aceptación para cada sistema.
- Recopilar y entregar toda la documentación técnica al propietario, incluyendo manuales y fichas técnicas.
- Capacitar al personal en la operación, inspección y mantenimiento de los sistemas.
El comisionamiento asegura que el edificio no solo se entregue con sistemas instalados sino con sistemas funcionales, documentados y listos para iniciar su vida operativa. Además, permite identificar fallas antes de que se conviertan en riesgos reales, evitando gastos innecesarios y, sobre todo, protegiendo vidas.
Las normas como guía
La NFPA (National Fire Protection Association) proporciona códigos y normas que sirven como guía para inspección, prueba y mantenimiento (IPM) de cada sistema contra incendios. Estas normas especifican frecuencias, procedimientos y criterios de aceptación. Dentro de algunos ejemplos podemos citar la NFPA 25, Norma para la inspección, prueba y mantenimiento de sistemas de protección contra incendios a base de agua; el capítulo 14 de la NFPA 72, Código de alarmas de incendios, entre otras.
El Manual de Protección Contra Incendios de la NFPA en su quinta edición en español, explica la importancia de contar con un Plan Maestro de Seguridad Contra Incendios, que se constituye como una herramienta para identificar y mitigar los riesgos de incendios; es una guía para lograr, de la manera más racional y coherente posible, un nivel aceptable de seguridad contra incendios. Profesionales en ingeniería de protección contra incendios externos representan el medio más común para lograr este objetivo, eso sí, con la debida discusión y revisión de todas las partes interesadas en la instalación, para que las recomendaciones sean factibles y cuenten con el apoyo interno necesario para ser llevadas a cabo.
En el análisis de la seguridad contra incendios de una instalación se debe tener, sobre todo, rigor normativo. En Costa Rica, gracias a la Ley 8228 del Cuerpo de Bomberos y su reglamento, se establece la obligatoriedad de contar con un Plan Básico de Protección contra Incendios que permite listar todos los elementos de seguridad activa y pasiva, asignar responsables y establecer un cronograma detallado de mantenimiento. Cada componente requiere atención específica: una bomba contra incendios no puede mantenerse igual que una puerta cortafuego, y la señalización de rutas de evacuación tiene necesidades completamente diferentes a las alarmas de humo, que aplican tanto para edificaciones nuevas como existentes.
La correcta implementación de estas normas no solo cumple con la ley; salva vidas, protege propiedades y asegura la continuidad de las operaciones.
Ejemplos prácticos de fallas y consecuencias
En la práctica, las consecuencias de no mantener los sistemas pueden ser graves:
- En un centro comercial, se detectó que varios rociadores estaban bloqueados por remodelaciones internas no reportadas. Durante un incendio menor, el sistema no actuó como se esperaba y el humo se dispersó rápidamente obligando a evacuar a cientos de personas.
- En un edificio de oficinas, las luminarias de emergencia fallaron debido a baterías descargadas que nunca fueron reemplazadas. Los ocupantes tuvieron que evacuar a oscuras, aumentando el riesgo de accidentes.
- En una fábrica, una bomba contra incendios no arrancó durante una prueba debido a falta de mantenimiento semanal. Si hubiera ocurrido un incendio real, el daño habría sido catastrófico.
Estos casos muestran que un sistema sin seguimiento y sin mantenimiento efectivo es prácticamente inútil.
Beneficios de la gestión consciente
Cuando se implementa comisionamiento, capacitación y mantenimiento riguroso:
- La vida útil de los sistemas se extiende significativamente.
- Se reduce el riesgo de fallas en situaciones críticas.
- Se optimiza la inversión realizada en los equipos.
- Se garantiza la seguridad de ocupantes y trabajadores.
En otras palabras, la protección contra incendios se convierte en un activo tangible que protege vidas y bienes.
Conclusión: una vida útil tan larga como nuestra conciencia
No basta con asumir que “todo funciona”, porque la ilusión de seguridad no reemplaza la realidad operativa. Cada inspección, prueba y registro documentado es un pequeño acto que puede salvar vidas, proteger bienes y garantizar la continuidad de operaciones.
Adicionalmente, mantener los sistemas en óptimas condiciones extiende significativamente su vida útil. Equipos bien cuidados pueden operar por décadas cumpliendo su función exacta, mientras que la negligencia, aunque sea mínima, puede acortar drásticamente su efectividad. La inversión en protección contra incendios no termina en la instalación: continúa mientras el sistema siga operando y las personas a cargo tengan conciencia de su responsabilidad.
Por último, debemos recordar que la seguridad no es un momento aislado, ni un requisito legal que se cumple para cerrar un “requerimiento”. Es un compromiso continuo que exige atención, conocimiento y disciplina. La obra puede estar finalizada, pero los sistemas contra incendios solo cumplirán su propósito si nosotros mantenemos viva la línea de protección.
En definitiva, cada revisión, cada prueba, cada registro y cada ajuste son actos de responsabilidad que protegen vidas. La pregunta que debemos hacernos todos los días no es “¿Tengo sistemas de protección?” sino “¿Están mis sistemas realmente listos para actuar cuando se requieren?”
Porque de la respuesta a esa pregunta depende que la seguridad deje de ser un concepto y se convierta en la garantía de vida que cada edificio debe ofrecer.
La obra puede estar finalizada, pero la seguridad nunca termina.
Ing. Mariela Badilla
Ingeniería civil con una especialidad en seguridad humana y protección contra incendios con más de 12 años de experiencia.
Instructora certificada por NFPA
